Dans une arnaque au sauvetage de prêt immobilier, le « sauveur », souvent un cabinet d'avocats ou un organisme de conseil en surendettement, promet d'aider le propriétaire à constituer un dossier de modification de prêt. Dans de nombreux cas, les communications de ces escrocs semblent officielles et peuvent paraître approuvées par le gouvernement ou provenir de la banque elle-même. Les escrocs récupèrent souvent les documents relatifs au prêt auprès du propriétaire et peuvent même promettre de le représenter aux audiences de règlement à l'amiable. Le « sauveur » exige généralement des frais initiaux pour ces services et, dans la plupart des cas, ne soumet ni la demande de prêt ni ne se présente au tribunal au nom du client. Ces arnaques coûtent non seulement des milliers de dollars aux propriétaires, mais peuvent également accélérer la procédure de saisie immobilière, car si les propriétaires et/ou leurs représentants ne se présentent pas aux audiences de règlement à l'amiable, la procédure de saisie peut se poursuivre.

Dans le cadre d'un audit de prêt judiciaire, les propriétaires paient des frais pour qu'un « auditeur » examine les documents de prêt afin de déterminer si la banque qui a accordé le prêt a respecté les lois fédérales et étatiques. Cependant, ces « audits » n'augmentent pas les chances d'obtenir une modification de prêt et ne sont en réalité qu'une escroquerie.

Ces escroqueries peuvent prendre différentes formes. Parfois, l'escroc promet aux propriétaires d'éviter la saisie immobilière en leur demandant de céder temporairement leur titre de propriété à un tiers solvable. Ce tiers pourrait alors contracter un prêt ou négocier un accord avec l'organisme prêteur, jusqu'à ce que le propriétaire initial soit en mesure de racheter son bien. Dans certains cas, les escrocs incitent les propriétaires à créer une SARL et à y transférer la propriété de leur bien, puis leur accordent un prêt abusif à des conditions onéreuses. Ce prêt entraîne souvent un défaut de paiement, car le propriétaire bénéficie alors de moins de protections que s'il avait fait défaut sur un prêt immobilier classique. Enfin, dans d'autres cas, l'escroc ment tout simplement sur les documents que le propriétaire signe, en lui faisant croire, par exemple, qu'il s'agit d'un formulaire d'exemption ou d'un autre avantage, alors qu'en réalité, il signe un acte de propriété.

Les escrocs ciblent les propriétaires qui sont en saisie en recherchant dans les dossiers publics les dépôts de saisie. Ils ont également tendance à cibler les quartiers connus pour leur activité croissante de saisies et/ou les communautés occupées par des propriétaires limités ou non anglophones. 

Les escrocs ciblent les propriétaires par la poste, par le biais de stations de radio et de publicités télévisées, sur Internet ainsi que par la sollicitation de porte à porte. Le «sauveteur» fait des promesses au propriétaire en fonction des services qu'il fournit, comme la représentation légale ou la soumission d'une demande de modification de prêt. 

Il existe de nombreux drapeaux rouges à surveiller lorsque vous essayez d'identifier une escroquerie de sauvetage :

Faire des garanties
Vous devez vous méfier de quiconque, qu'il s'agisse d'une entreprise, d'un courtier ou d'un particulier, qui prétend pouvoir garantir de sauver votre maison. Aucune organisation légitime ne peut garantir des résultats.

Demande de paiement anticipé
Il est presque toujours illégal d'exiger des frais initiaux pour des services de prévention des saisies immobilières. De nombreux escrocs demandent un paiement ou commencent à prélever de l'argent sur le compte bancaire d'un propriétaire avant même d'avoir fourni le moindre service. Ne permettez jamais à qui que ce soit, même un cabinet d'avocats, de retirer de l'argent de votre compte bancaire.

Vous faire signer des documents confus
De nombreux escrocs incitent les propriétaires à signer des documents complexes. Ne signez jamais de documents que vous ne comprenez pas parfaitement.

Nous vous conseillons d'arrêter d'effectuer des paiements.
Les escrocs incitent souvent les propriétaires à cesser leurs paiements hypothécaires ou à rompre tout contact avec leur organisme prêteur. Il est fortement déconseillé de verser des mensualités à une autre personne que l'organisme prêteur ou de faire défaut de paiement volontairement dans le but d'obtenir une modification de prêt.

Si vous pensez être victime ou victime potentielle d'une escroquerie, vous pouvez déposer une plainte auprès des agences/organisations suivantes :  

• Bureau du procureur général de l'État de New York : appelez le (800) 771-7755 ou déposez une plainte. en ligne.
• Bureau de protection financière des consommateurs : dossier en ligne.
• Commission fédérale du commerce : dossier en ligne.

Si vous êtes victime d'une escroquerie par vol de valeur domiciliaire, vous pourriez être en mesure d'annuler une vente frauduleuse de votre maison dans les deux ans suivant le transfert et/ou de réclamer des dommages-intérêts en vertu de la loi. Loi sur la protection contre le vol de la valeur nette du domicile. Si vous êtes victime d'une escroquerie liée à une modification de prêt, vous pouvez annuler ce contrat dans les cinq jours ouvrables suivant sa conclusion avec l'escroc et/ou intenter une action en dommages-intérêts en vertu de l'article 265-B de la loi de l'État de New York sur la propriété immobilière.Si vous êtes victime d'une escroquerie immobilière, vous pouvez intenter une action en justice contre les fraudeurs pour récupérer votre titre de propriété et annuler les prêts hypothécaires contractés par eux. N'hésitez pas à solliciter l'aide gratuite d'un organisme de confiance. 

• Appelez la Legal Aid Society au 718-298-8979 si vous habitez dans le Queens ou au 646-340-1908 si vous habitez dans le Bronx.
• Envoyez un courriel à la Legal Aid Society à civ_qns_foreclosuredefense@legal-aid.org si vous habitez dans le Queens et bxhomedefense@legal-aid.org si vous habitez dans le Bronx.
• Appelez la ligne d'assistance HOPP au 855-466-3456 pour entrer en contact avec un agence de conseil en logement agréée par le HUD si vous avez besoin d'aide pour remédier au défaut de paiement de votre prêt.
• Appelez le Center for New York City Neighborhoods via le 311 ou directement au 646-786-0888. Leur réseau comprend plus de cinquante agences de conseil en logement certifiées par le HUD. 

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